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Quem vende casas em leilão?


As instituições financeiras possuem diversos bens penhorados porque os clientes entraram em incumprimento no pagamento do crédito à habitação e, como consequência, estes foram-lhes retirados. Desta forma, os bancos acabam por dispor de vários imóveis para venda.

Quando não conseguem vender estas habitações, as instituições bancárias colocam-nas em leilão, através de uma empresa privada, por forma a escoar os imóveis que detêm em sua posse. Nestas situações, os bancos até chegam a oferecer condições especiais de financiamento que podem chegar aos 100% do valor da casa ou um spread mais atrativo.

As Finanças são outra entidade que detém casas em leilão. Quando os contribuintes não conseguem pagar as suas dívidas ao Fisco, as Finanças penhoram os imóveis e, posteriormente, realizam leilões. Estes podem assumir três modalidades distintas: online, proposta em carta fechada e negociação particular.

A Segurança Social tem igualmente, em sua posse, imóveis para venda. Entre duas a três vezes por ano, esta entidade pública vende casas em leilão através de um concurso público. Neste definem-se valores base para a venda e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior.

Também as Câmaras Municipais fazem leilões de imóveis municipais. Estes leilões são realizados em hasta pública e permitem adquirir habitações a preços mais reduzidos.

Por fim, a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE) também é outra das entidades que dispõe de várias casas em leilão. Através da plataforma e-leilões procede-se à venda de bens penhorados por via de leilão eletrónico. Os interessados devem realizar a sua proposta no website através de um certificado digital do Cartão de Cidadão ou de chave móvel digital.




Como se realizam os leilões de imóveis penhorados?


Antes de decidir adquirir um imóvel em leilão, deve escolher a localização, a tipologia, os acessos e outros aspetos relevantes. Depois, é importante procurar em diversas leiloeiras a casa que se enquadra nas suas necessidades.

O interessado deve, posteriormente, registar-se na plataforma na qual a casa escolhida está a ser leiloada. Necessitará do seu documento de identificação (Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte ou Cartão de Cidadão), de depositar uma caução (cujo montante varia conforme a leiloeira) e de assinar uma declaração de aceitação.

Caso não adquira nenhum dos bens penhorados, a caução é devolvida ou, caso adquira, é deduzida no pagamento do sinal da habitação.

Deve então, no decurso do leilão, licitar o valor que considera justo e, caso ganhe a licitação, deve proceder ao Contrato-Promessa Compra e Venda com o vendedor.

Neste momento, deverá então proceder ao pagamento do sinal, que varia consoante o que for estabelecido pelo proprietário.




Financiamento para casas em leilão


Se o valor de uma casa nova, situada na mesma zona e com caraterísticas semelhantes à que está penhorada, for igual ou inferior ao valor total do custo do imóvel que poderá adquirir no leilão (considerando impostos, eventuais remodelações e outros custos que poderá ter), então provavelmente não compensa.

Por outro lado, se a habitação que desejaria está em leilão a um preço realmente acessível e, com todos os custos associados, o desconto for competitivo, não hesite em comprar a casa dos seus sonhos a um valor muito mais reduzido.

Por fim, é muito importante perceber se tem capacidade para pagar uma habitação, mesmo que de um valor mais reduzido. Em primeiro lugar, perceba qual a sua taxa de esforço e saiba que esta não deve ser muito elevada.

De seguida, analise as suas poupanças. Tal como na compra de uma habitação nova, as casas em leilão requerem um pagamento de uma entrada inicial que corresponde a 10% do valor do imóvel. Caso não disponha de um montante suficientemente grande para dar como entrada inicial, poderá optar por um crédito pessoal para que consiga pagar após a licitação.

Para a compra de casas em leilão, deve ainda ponderar um crédito à habitação. Embora não saiba ao certo qual o imóvel que vai conseguir comprar (pois trata-se de um leilão e nem sempre é possível adquirir a casa desejada), saberá certamente o valor médio das casas que são do seu agrado (tendo em conta a localização, a tipologia e outros fatores relevantes). Desta forma, poderá procurar qual a melhor oferta e optar por pedir uma pré-aprovação do crédito.




Cuidados a ter na aquisição de imóveis penhorados


Comprar casas em leilão pode, de facto, originar um bom negócio, mas todos os cuidados a ter são poucos. Desde logo, antes de comprar um imóvel penhorado deve verificar se o mesmo não possui um arrendatário com direito de preferência ou alguém que esteja a habitar a casa e possua um direito de usufruto.

Há que ter ainda atenção ao direito de remição. Se houver herdeiros do proprietário de um imóvel, estes podem comprá-lo pelo preço a que este foi arrematado em leilão.

Convém verificar também se a casa que porventura quer adquirir num leilão de um banco, por exemplo, não se encontra penhorada por dívidas fiscais. Deve consultar a Certidão de Teor para este efeito, que, entre outros aspetos, indica se o imóvel em questão possui encargos associados, tais como hipotecas ou penhoras.

É de extrema importância que consulte este documento antes de adquirir casas em leilão. Pode fazê-lo numa Conservatória do Registo Predial ou no site do Registo Predial Online. Ambas as opções têm um custo, mas mais vale prevenir do que remediar. E deve fazer isto poucos dias antes da licitação ou de assinar o contrato.

É também importante considerar o valor de mercado do imóvel, para perceber se o preço a que está a ser vendido é justo. Se o valor de venda for relativamente inferior ou até igual ao de mercado, poderá não compensar adquirir a habitação em leilão.

Por fim, o interessado na compra de casas em leilão deve considerar ainda, para o custo total da habitação, o pagamento dos impostos – Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis e o Imposto do Selo.

O processo deve ser consultado com o objectivo de assegurar-se que não há base legal para que a penhora possa ser impugnada pelo executado. Mas deve também fazer uma análise documental com o objectivo de determinar se os registos estão actualizados relativamente aos intervenientes no processo.
Tenha em atenção que algumas vendas dizem respeito a uma parte da propriedade. Mas trata-se de um bem que tem vários proprietários e só se está a vender uma parte da propriedade (1/2 ou 1/3, por exemplo).

Lembre-se que após realizar uma proposta fica obrigado a comprar o bem se a sua proposta for a mais alta. Mas a proposta só pode ser retirada numa circunstância: se o acto de abertura de propostas for adiado por mais de 90 dias em relação ao primeiro dia designado para o efeito. Por este motivo é imprescindível uma vistoria ao bem que pretende adquirir . Mas tenha também especial cuidado com o valor da sua proposta, confirme sempre o valor antes de a submeter.

Não realizar uma vistoria ao bem que se pretende adquirir e depois da compra vir a verificar que o bem não está nas condições que se esperava.

Licitar por um valor muito acima do pretendido (por exemplo, fazer uma licitação de 400.000€ quando se pretendia licitar 40.000€).




Vantagens de comprar casas penhoradas


Preços muito atrativos

Como pretendem vender o imóvel rapidamente, as instituições bancárias colocam-nos à venda a preços baixos, em comparação com o praticado no mercado imobiliário. Por vezes, as casas são vendidas pelo valor em dívida do anterior proprietário.

Financiamento total, acessível e praticamente garantido

Spreads mais baixos e financiamentos até 100% do valor dos imóveis. Nestes casos, o crédito à habitação é facilitado e mais barato.

Isenção de comissões e outros encargos

Geralmente, o cliente não é obrigado a adquirir outros produtos e/ou serviços bancários para além do crédito propriamente dito. Isto é, dispensa avaliações, comissões, registos provisórios...

Prazos de pagamento alargados

As vantagens são visíveis, também, ao nível dos prazos de pagamento do crédito. Estes são alargados podendo ir até aos 50 anos.




Desvantagens de comprar casas penhoradas


Localização periférica de grande parte dos imóveis

Muitos imóveis nesta condição estão localizados nas periferias das cidades. Ou seja, nem sempre a localização é a mais atrativa, dependendo das suas preferências.

Oferta limitada

A oferta é limitada e as casas existentes podem não lhe agradar. Não terá tanto por onde escolher como se procurasse uma casa em condições normais.

Necessidade de obras e remodelações

É possível que alguns imóveis necessitem de investimento em obras, reparações, remodelações, etc. Analise este aspeto antes de proceder à compra. Faça as suas contas!

Dívidas a mais do que uma instituição

A situação complica-se no caso da existência de mais do que uma divida, ou seja, quando o imóvel está penhorado por mais do que uma entidade.

Neste caso, estará a adquirir apenas uma parte da casa e a “herdar” as restantes dívidas. Um exemplo clássico: os incumprimentos com o condomínio.

O antigo proprietário recusa-se a abandonar o imóvel

Pode acontecer que o antigo proprietário da habitação penhorada se recuse a abandoná-la. Neste caso pode ser necessária uma intervenção policial e judicial, nada agradável.




Como comprar casas penhoradas aos bancos?


No caso de estar à procura de casas penhoradas nos bancos, o processo é bastante mais simples e assemelha-se a uma compra de casa numa imobiliária. Dado que estas instituições não têm qualquer vantagem em acumular casas penhoradas, facilitam bastante o processo, afinal, quanto mais depressa venderem o imóvel, mais rapidamente recuperam o seu dinheiro. Pode encontrar estas casas penhoradas diretamente nas páginas dos bancos, mas pode também dirigir-se fisicamente às agências imobiliárias para conhecer os melhores negócios.

Conhecer as regras dos leilões

Cada tipo de leilão tem as suas próprias regras. Por isso é necessário informar-se, ou através do site ou com alguém com conhecimento de causa antes de efetuar qualquer oferta. Após ter efetuado uma oferta não pode cancelá-la por desconhecimento dessas mesma regras.

Estar atento às datas limite

Esteja sempre atento às datas limite, para não perder uma oportunidade por falta de atenção.

O imóvel tem um inquilino

Se arrematou um imóvel num leilão, pode ficar de mãos a abanar. É o que acontece, por exemplo, quando a casa tem um arrendatário com direito de preferência. Segundo a lei, os contratos de arrendamento com mais de três anos conferem ao inquilino a oportunidade de adquirir o imóvel pelo preço que foi arrematado. Para isso, este só tem de depositar o valor e cumprir as obrigações fiscais (pagar IMT e imposto de selo). Além do arrendatário, têm direito de preferência o marido ou a mulher quando a casa pertence aos dois (compropriedade); ou os herdeiros de um quinhão da herança. Para se resguardar, pergunte à entidade responsável pelo leilão se há inquilinos, pessoas a habitar a casa (usufrutuários), outros proprietários ou contendas em tribunal.

Arrependeu-se e quer anular o leilão

Anular um leilão promovido pelas Finanças é possível, mas não é fácil. Se, por exemplo, o imóvel não corresponder ao que vem descrito no portal, tem 90 dias a contar da venda para reagir junto do Fisco. Peça uma peritagem para fundamentar a anulação da venda e provar as discrepâncias. Se o seu pedido for recusado, pode interpor uma ação de anulação, no tribunal administrativo e fiscal competente. O caso muda de figura se não tiver depositado o preço, por entretanto se ter arrependido. Nesta situação, pode ter a sorte de o agente de execução decidir que a venda fica sem efeito, aceitando a proposta de valor imediatamente inferior, ou efetuar nova venda. Contudo, o mais provável é exigir que pague o preço e apreenda os seus bens para garantir o valor em falta. Quando não deposita o preço, fica impedido de licitar no Portal das Finanças durante dois anos. Nos leilões promovidos pelos bancos, perde apenas a caução.

A família do executado quer ficar com a casa

Este é mais um caso em que o imóvel licitado num leilão das Finanças ou no E-Leilões pode não ser adjudicado a quem ofereceu o maior lance. A mulher, os filhos ou mesmo os pais do proprietário da casa, que estava penhorada e foi a leilão, têm o direito de remir, ou seja, podem comprar o imóvel pelo preço que foi arrematado. Este direito de remição prevalece sempre sobre o de preferência, e é exercido segundo uma ordem: em primeiro lugar, cabe ao cônjuge; em segundo, aos filhos; e em terceiro, aos pais. Se houver vários descendentes ou ascendentes, abre-se uma licitação entre eles e ganha aquele que oferecer o maior valor. Concluindo, quando o direito de remição é exercido, quem licita não tem de depositar o preço, porque o imóvel não lhe será entregue.

O imóvel está penhorado por dívidas às Finanças

Arrematou uma casa num leilão promovido por um banco e entretanto descobriu que também está penhorado por dívidas fiscais. Acontece com alguma frequência. Confiante por se tratar de um imóvel de uma instituição bancária, não teve a preocupação de consultar ou pedir a certidão de teor, que contém informações sobre os encargos (ónus) que incidem sobre a casa. Este é um cuidado que deve ter sempre antes de licitar. Mas, atenção, a certidão nem sempre está atualizada. A lei fixou um prazo de 15 dias seguidos para o proprietário registar factos (como ações em tribunal por dívidas) que podem afetar o imóvel. Este período é decisivo para saber se a casa tem novos encargos. Por isso, aconselhamos a visitar a Conservatória do Registo Predial poucos dias antes de licitar ou de assinar o contrato definitivo.




Algumas definições


Adjudicação: a decisão tomada no âmbito do processo de execução pelo agente de execução, que decida a venda de um bem ou conjunto de bens integrados num lote, a um utente que apresentou a licitação mais elevada, depois de ter depositado o preço e demonstrado o cumprimento das obrigações fiscais;

Data e hora limite do leilão: data e hora a partir da qual não é admitida a apresentação de novas licitações;

Leilão eletrónico: a modalidade de venda que utiliza meios informáticos para a licitação de determinado bem ou conjunto de bens que integram um lote, à melhor oferta de preço durante um período limitado de tempo;

Licitação: a proposta apresentada por um utente, por si ou em representação de terceiro, para um determinado bem ou conjunto de bens que integram um lote, de valor igual ou superior a 85% do valor base;

Licitação condicional: a licitação de valor inferior a 85% do valor base do bem ou lote de bens a vender e igual ou superior a 50% do respetivo valor base;

Licitante: o utente que, por si ou em representação de terceiro, submeta na plataforma uma proposta de compra relativa a um bem ou conjunto de bens que integram um lote;

Lote: o grupo de bens que devem ser vendidos conjuntamente e sobre os quais não são admitidas licitações individualizadas;

Valor base: o valor do bem, ou do conjunto de bens que integram um lote, tal como foi determinado no âmbito do processo a que respeita a venda, designadamente, na execução regulada nos termos do CPC ou no processo de insolvência, regulado nos termos do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas;

Valor de abertura: o valor que é fixado para abertura do leilão e que corresponde a 50% do valor base;

Valor mínimo: o valor, inclusive, a partir do qual o bem pode ser vendido que corresponde, nos termos do n.º 2 do artigo 816.º do CPC, a 85% do valor base, se não chegar a este valor não quer dizer que não seja vendido, seguirá para negociação particular.




Prazos para pagamento


Após a abertura das propostas, se a sua proposta for a vencedora terá que pagar a totalidade do valor no prazo de 15 dias (nas compras de valor superior a 51 mil euros [500 vezes a unidade de conta] o prazo para o pagamento da totalidade do valor pode ser alargado até 8 meses mediante apresentação de um requerimento, no entanto terá que pagar pelo menos 1/3 do valor no prazo de 15 dias referido). Estes prazos podem variar consoante a plataforma.




Estou interessado numa venda que subitamente deixou de ser apresentada. O que aconteceu?


Muito provavelmente o contribuinte cujos bens foram penhorados regularizou a sua situação perante as Finanças. Mas neste caso a venda ficou sem efeito, deixando de ser apresentada no sistema.